赤字のワンルーム・アパートを競売前に処分する！投資用任意売却の現実的な手順と適正価格

　ワンルームマンションやアパートなどの投資用不動産を購入したものの、想定していた賃料が得られず、借入金が返済不能に近い方も多いのではないでしょうか？

その状況を打破するには、どういった方法があるのか？

そして、現在過剰ともいえる不動産投資の見通しについても、FP&不動産コンサルの有資格者が解説します。

特に新築のワンルームマンションは購入時の価格も高額で、ノンバンクや銀行でも高金利の融資が多く、その負担も相当なものでしょう。

その他に、管理費や修繕積立金も必要になり、キャッシュフローを得られない方がほとんどです。

つまり、家賃だけでは返済できず、身銭を切って返済しているのでは投資というより、ただの負債でしかありません。

また、困り果てて売却を検討しても、追加資金が無ければローンの完済は見込めないため袋小路に追い詰められた心境です。

一言でいえば購入当初から、不動産投資に適したプランではなかったのです。

『こんな状態がいつまで続くのか？』と考えただけでも恐ろしくなります。

キャッシュフローの無い不動産投資はハイリスク・ノーリターン

赤字の投資物件（不良債権）は任意売却という手法で処分する

　思い返せば１本の電話から始まり『年金代わりになります・・・』など、将来の不安をあおり言葉巧みに何のリスクもないような説明で、数千万円の借金を背負っていることもあります。

金融機関から見ると不動産投資は事業者向けの融資であり、返済が止まれば不良債権として粛々と処理されてしまいます。

ただし、返済は滞っても担保の不動産があるため、まずは不動産を処分する形で手放していくことから始まります。

担保となる不動産の処分方法は、ローン残高以下の金額で不動産を売る任意売却の対象になります。

この任意売却は住宅ローンの滞納者にも用いられるため、街中で見かける不動産屋でも依頼可能です。

しかしながら投資用不動産の任意売却は、住宅ローンのケースと比較して難易度が高く、金融機関との調整には任意売却の専門業者ですら困難を極めます。

任意売却を希望するならば、専門家へ依頼するのがベストと言えるでしょう。

任意売却はローン残高より低い金額でも売却可能

赤字を毎月補填する負のスパイラルから抜け出すには

　先にローン滞納後の流れとして任意売却を説明しましたが、実際はそこに至るまでの過程があり、かなり状況としては深刻度も高く家族にも打ち明けられず一人で思い悩んでいる方が多く見受けられます。

投資用不動産のローンが返済できなくなれば金融機関からも請求が始まります。

しかし、その請求にも応えられずに滞納が続いてしまえば金融機関も回収に舵を切ります。

投資用不動産のローンの借手は、主に優良企業のサラリーマンや公務員など社会的にも安定した職業の方々です。

大抵は今の職場を去ることのリスクは避けたいと考えているため、金融機関が本気で回収に動けば一転して弱い立場となってしまいます。

『給料を差押えられてしまうのでは・・・』という考えにまで至り自分自身を追い詰めてしまいます。

現実には給料を差押えられたことを理由に解雇要件には該当しませんが、当事者であれば不安以外ありません。

また、給料の差押えまでには金融機関にも手順が必要になり、悪質な対応でもしない限り簡単には借手を追い詰めるようなことはしません。

しかし安定した仕事やお堅い職場であれば、絶対に避けたい現実として一人悩み続けてしまいます。

そのため、終わりの見えないままマイナス分を穴埋めし無理を重ねることしかできないのです。

表向きは不動産担保ローンですが人生を担保にされたと感じても不思議ではありません。

投資用不動産のローンは人生担保ローン

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投資用不動産の任意売却で個人の自宅や財産がどうなるか

　投資用不動産の任意売却に話を戻すと、気掛かりなのは自宅を所有している場合です。

任意売却した場合、自宅の扱いがどうなってしまうのか？　大変気になるところです。

自宅も住宅ローンの返済中で投資用不動産のローンのどちらも返済不能となれば、両方手放すことになります。

しかし、住宅ローンは優先して返済、投資用不動産のローンは毎月持出しの額が増えてきて何とかやり繰りしている方が当事務所の相談者には多い印象です。

このことから言えるのは、将来を見越して不動産投資をスタートさせたけれど、むしろローンが重荷となり安定していたはずの生活まで圧迫させています。

そのため、投資用不動産の売却でローンが無くなれば悩みが解消できるのですが、やはりローンについては完済できず、やむを得ず任意売却に至るのが大方のケースとなります。

任意売却はローンが完済できない以上、残債が生じてしまいます。

自宅の住宅ローンは返済を継続しながら投資用不動産の残債は返済しないで済ませることはできません。

その後の返済についても、金融機関との相談で住宅ローンと共に返済を継続してくことになります。

ただし、条件次第ではありますが住宅ローンと合わせて返済していいる場合、個人民事再生の活用で自宅は売らずに任意売却後の残債を大幅に圧縮して済むケースもあります。

その際は、法律の専門家との連携により対処していきますので、専門的なスキルを持った不動産業者へ相談する必要があります。

個人民事再生の活用は任意売却プラスαのスキルが必要

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売却時の買手もまた割安物件を狙う投資家という現実

　投資用不動産を任意売却する場合、買手もまた不動産の投資家なので、ある程度の利回りを得られなければ購入には至りません。

また、入居者に関しても期日通りに家賃が支払われているかなど、厳しくチェックされますので、ずさんな管理ですと売却時の障害になりかねません。

その反面、きちんとした管理の元、投資家にとって期待される利回りがあれば、決断も早く過疎化の激しい地方都市でなければ買い手探しにそれほど時間を要することもありません。

しかし、買手の投資家も金融機関からの融資が受けるケースも多いため、金利の変動や雇用情勢など経済の浮き沈みでも状況は一変してしまいます。

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レバレッジを効かせた不動産投資の限界と破綻の足音

　人口減少と空家率の増加、また、その内訳は賃貸住宅が半数以上を占めています。

この様な状況では家賃の下落は避けられないと考えるのが普通でしょう。

家賃の下落は、低金利をバネに積極的に不動産投資を行ってきた方にとって、深刻な問題で、そもそも不動産の購入時から、破綻しかけの投資プランで、いいように買わされてしまった・・・と感じられる投資家もいます。

低金利の潮目が変わるときに注意！

サブリースのリスクは誰が負う？解約や減額の罠

　大家にとって良しとされてきたサブリース契約に関しては不動産の所有者ばかりがリスクを負い、家賃が下がれば簡単に解除されてしまう、いわば業者側に都合のいい契約で、30年間変わらずの一括借上げや、安心できるプランではありません。

すでに社会問題化し、お気付きの方も多いのではないでしょうか！？

所有者からのサブリース契約の解除は簡単ではありません。

その反面、サブリースで借上げている業者側からの解除はいとも簡単にできてしまいます。

ある意味、最初は高利回りをうたい文句に投資用不動産を売りつけ、しばらくしたらサブリース契約を解除してしまうスキームが成り立ってしまいます。

サブリース契約こそ疑ってかかる心構えを！

不動産投資の現実を突きつけられ、できることなら撤退したいと考えているオーナーの方こそ、まだ余力のあるうちに専門家へ相談することをお勧めします。

現時点でキャッシュフローが生まない賃貸用不動産、また今後に備え不安な不動産をお持ちならば、早めにご相談下さい。

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競売申立後の投資用任意売却はさらに高難度になる現実

　自分が住んでいない、投資用不動産を任意売却する理由は何でしょうか？

　上記のような理由でしょうか・・・

しかし、投資用不動産の任意売却は、競売の申立前に取組まなければ、かなりの確率で任意売却は成立しないと考えておくのが無難でしょう。

ここからは、競売申立て後の投資用不動産において、任意売却の成立が極めて困難になる具体的な理由と、投資家市場におけるシビアな値付けの実態について解説します。

投資用特有の「敷金返還」に加え、競売費用まで上乗せされる負担

　投資用不動産を任意売却する場合、自宅などの自己使用不動産にはない「投資用物件特有の諸費用」が発生し、これが債権者（金融機関）との交渉を難しくする要因になります。

本来であれば、投資用不動産の所有者が賃借人から敷金や保証金を適切に保管しておくべきですが、実際には毎月の赤字補填などで消費してしまっているケースがほとんどです。

これによって新買主に負担は生じませんが、その分、債権者（金融機関）が最終的に回収できる受取り分は減ってしまいます。

自己使用不動産よりも回収額が減るため、債権者にとっても非常に悩ましい問題です。

競売申立後の任意売却を成立させるには、裁判所から出される評価額に上記の諸費用、競売の申立費用も加算された金額を軽く上回るような価格でなければ、任意売却に応じてくれない結果になります。

投資用は控除される費用が多いため、競売申立後の交渉は極めてシビア

差押え・競売申立の通知が届いてからの相談では手遅れになる可能性

　投資用不動産の任意売却は、投資家の購入希望価格と債権者が任意売却を認める価格が、全く折り合わないケース、いわば販売価格に大きな差が生じることがあります。

投資家の希望する購入価格は厳しい

決して投資家が欲をかいている訳ではなく、投資のリスク・リターンを考慮すれば導き出される価格はシビアになります。

この販売価格の差は任意売却業者が、債権者と交渉を重ね調整する必要があります。

そして、販売価格の調整を行うには時間を要し、競売の申立後しばらくしてから任意売却を希望しても到底間に合わないという事態が起きます。

競売申立て後は価格調整の時間に余裕が無い

投資用不動産の任意売却で「販売価格の差」が生まれる理由

　どうして投資家の求める価格と差が生じてしまうのでしょうか？

早い話、債権者が任意売却を認める販売価格が高すぎるからです。

債権者は常に高値での売却を望む

ただし、債権者が無理な販売価格を押付けている訳でもありません。

任意売却の理由は不動産を担保に借入れた借金の返済ですが、その残高を下回る金額で販売するため債権者にとっては損失をできる限り少なくするには高値で販売する以外、方法が無いからです。

また、こればかりは債権者側の意向なので、これを否定しているだけでは任意売却は進みません。

一方で投資家の購入希望価格は、どのようにして決まるかも考えなければなりません。

債権者が高値を望むのも当然のこと

次の買い手（投資家）が物件の購入を決める基準

　投資物件の購入者は投資家で、購入の目安は利回りです。

投資した金額に対してのリターンを求めます。

なかには新駅ができる予定や再開発等の発展を見込んで購入する方もいます。

実際、投資家は任意売却でも、そうでなくても問題なく購入できれば関係ありません。

やはり、利回りが決め手となります。

投資家の購入の決め手は利回り

投資家のシビアな判断は「表面上の利回り」ではなく「適正な実質賃料」から

　投資家の判断する、利回りは現在の賃料が適正か？という判断から入ります。

それは、現在賃貸中の利回りではなく、現入居者が退去後、新たに入居者を募集する際の賃料を想定します。

1.新築時の入居者が多い

　新しい入居者を募集する際の想定賃料から利回りを求める理由は、現入居者が新築から住み続けている場合など、次に募集して貸す場合の賃料が、現在と同じとは到底考えられないからです。

2.長期間の入居者が多い

　新築時でなくとも、現入居者が契約を何度も更新し、長期間住んでいる場合など、建物も古くなりますので、その入居者が退去してしまうと、同じ賃料で募集をするのは、都心部のような好立地を除いては難しいと考えるからです。

3.空室が多い

　募集はしているものの、入居者が決まらず空室続きなのは家賃が適正でない可能性が挙げられます。

結果的に値下げして募集する必要があります。

　上記に挙げた1.2.3を考慮に入れ、投資家は綿密に調査を行い賃料を想定、そこで求められる新賃料の利回りをしっかり計算しています。

不動産投資のような、レバレッジを効かせた長期の保有のリスクを考えると、誰しもそうすることしょう。

長期入居者の賃料は参考にならない

想定利回りの設定次第で売却価格の差が大きく開く「現実」

　販売物件の賃料が現在の適正な賃料と比較して、高すぎる場合、この差は利回りの差でもあるため、適正な賃料を基に価格を計算すると、かなりの価格差が開いてしまうことになります。

任意売却が特に難しい、ワンルームマンションを利回り８％で価格を計算してみます。

　仮に現在の賃料を８０,０００円、新たに想定した賃料を６０,０００円として、販売価格を計算すると、１２００万円から２５％も価格が低くなってしまいます。

通常の不動産売買で２５％もの値引きは、売主に早く現金化したい等の理由がなければ、かなり難しい相談となるでしょう。

また、不動産の売買で販売開始早々に２５％もの値引き交渉は、まず不可能で、それが適正価格でも調整していくのは時間が必要になります。

特にワンルームマンションは、同じマンション内の競合物件があったり、近隣にも似たような物件も多いため、現在の利回りが高くても、適正な賃料と開きがあれば、目先の利回りで手を出すような投資家は少ないでしょう。

管理費・修繕積立金の割合

　ワンルームマンションの任意売却が難しい理由の一つに、家賃に占める管理費・修繕積立金の割合も大きく関係します。

家賃が下落しても、管理費・修繕積立金の額は変わらず、ワンルームマンションの場合、管理費・修繕積立金は月額１０,０００円前後になります。

上記の例から月額家賃から管理費・修繕積立金を差引いて計算してみます。

　月額家賃８０,０００円と６０,０００円で利回り８％では価格に２５％の開きが出ましたが、管理費・修繕積立金を差引いた家賃で計算すると、その差は年間収入２４０,０００円で割合にすると２８％以上の開きが生じてしまいます。

この管理費・修繕積立金は家賃が下落しても変わらないので、実際の家賃収入から支出する割合は増え、利回りは更に低下しています。

管理費・修繕積立金も価格に影響

投資物件の売却時に求められる「追加投資（修繕・リフォーム）」の必要性

　アパートやマンション1棟など複数戸の部屋があり、ほとんどの入居者が長期間住んでいた場合、退去してしまうと同じ賃料での募集はほぼ望めません。

また、退去時には修繕費も予想されるため、かなりの費用も見込んでおく必要があります。

先ほどはワンルームマンションを例に挙げましたが任意売却を希望される投資用不動産がアパートやマンション1棟の建物の場合、追加投資について少し触れておきましょう。

もともと任意売却となる不動産は、建物の外装などメンテナンスは長いこと手が付けられていないケースが多く、新たな購入者が手直しを必要とする物件がほとんどとなってしまいます。

また、敷地内もゴミが散乱していたり、所有者不明の自転車が放置されていたりなど購入者にとっも対処するには更なる費用の負担が考えられます。

例を挙げればキリがないので、ここまでとしますが投資用不動産がアパートやマンション1棟の場合は、ほぼ例外なく追加投資の必要性が生じてしまいます。

１棟物は追加投資の費用も考慮される

最終的に投資家が買い取る「適正な購入価格」を見極める

　投資用不動産は、個々の投資家が独自に基準を設けて購入価格を割出します。

すべての投資家が皆、横並びに購入価格が同じではありませんが、やはり、投資額に見合ったリターンを求めることには変わりません。

従って、金融機関が認める価格と投資家の求める価格に開きがあれば、時間を掛けて調整が必要になります。

この点は通常の任意売却と同じですが、投資家の購入価格は、やはりシビアであると考えるべきです。

　投資用不動産への金融機関の貸出額が高水準で推移するなど、不動産投資が活発になっていますが日銀の金利政策が大きく影響しています。

その反面、同時に人口減少と空き家問題も表面化し、自治体が対応をする動きもあります。

この先、投資用不動産の売却は投資家の資金調達が容易に可能なのかによっても変わりますので、先行きは少々不透明というような時期に差し掛かっているのかもしれません。

ワンルームマンションやアパートローンなど、投資用不動産の購入は多額の借入金に頼っている方も多いでしょう。

少しでも返済について不安があれば、早急に専門家に相談することをお勧めいたします。

困っていれば専門家の手を借りることも有用