トラブルだらけのサブリースは賃料減額や突然の契約解除で対処不能も

　アパートやマンション経営でサブリース契約を結んでいる方は相当数いらっしゃいます。

サブリース業者にアパートやマンションを一括借上げしてもらうため、たとえ空室でも家賃収入の心配が不要、管理の手間も省け手軽に不動産投資が可能となります。

そして、サブリース契約でローンの返済額を上回る収入（キャッシュフローのプラス）が続けば、特に問題は表面化しません。

しかし、ある日突然、サブリース業者から賃料の減額を迫られたとき、真っ先に考えるのは『ローンの返済ができるか？』の心配です。

更に最悪なのは、サブリース契約が突然解除されてしまった場合など、どう対処すれば良いのでしょうか！？

この記事はFP＆不動産コンサルの有資格者が『サブリース契約はトラブルだらけ！突然契約を解除された相談者』の実例と『サブリースの賃料減額でローンが払えないときの対処法』を解説します。

サブリース業者の賃料減額は交渉ではなく一方的な通告

　突然ではないにしろ、サブリース契約の更新時期や定期的な賃料の見直し時期あれば、心得ておきましょう。

サブリース業者は、賃料の減額を求めてきます。

サブリース業者にとって、大家からの賃料の減額 ＝ 自社の利益の増加につながるので、それは当然の行動と考えて下さい。

もともと長期間に渡って、サブリース契約開始時期と同額の賃料で借り続けることなど約束もしてません。

サブリース契約は大家のために有利な契約ではなく、サブリース業者にとって非常に都合の良い契約となっております。

もちろん、周りの家賃相場が下落すれば、サブリース業者も思ったような利益が上がらないことも当然あり得ます。

しかし、サブリース契約を結んでいる大家は、借入金の返済額は賃料に連動しないため、返済の原資が減ることを意味します。

家賃相場が下がったからと、簡単に賃料の減額を受け入れられる状況にはありません。

契約書をよく読めばスグ分かる！

今までサブリース契約で、恩恵を受けてきた大家さんにとっては信じ難いことでしょう。

しかし、厳しい現実を認識するには、現実を直視するしかありません。

お手元にあるサブリース契約書を手に取り、契約内容を今一度、確認して下さい。

繰り返しですがサブリース業者にとって、非常に都合の良い契約であることが理解できると思います。

そして「長期間に渡って賃料が変わらない」といった内容は決して見つかりません。

サブリース契約の内容から分かる通り、弱い立場の大家は賃料減額の通告は、否が応でも受け入れざるを得ないのです。

実は危ういサブリース契約の大家

サブリース契約のトラブルは大きく分けて４つ＋１つ

　サブリース契約においては、業者と大家間で様々なトラブルが発生しています。

2020年12月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」いわゆるサブリース新法が施行されました。

それでも、問題となっているトラブルの根本は基本的に変わっておりません。

サブリース契約のトラブルは、主に４つです。

また、今後の不動産市況によっては、更にもう１つトラブルの要因が増える可能性があります。

順に解説します。

１.賃料が変動しないとの勘違い

　サブリース契約により、面倒な管理業務や空室リスクを回避したい大家は、２０年や３０年などの長期の一括借上げを提案されます。

長期の一括借上げは、賃料も同額のままと思い込んでいます。

それゆえに、賃料については変動があることを認識しないまま、サブリース契約を結んでしまうことが原因です。

 　長期一括借上げ＝賃料変わらず
 　長期一括借上げ＝賃料は変わる

また、サブリース業者側もあえて深くは説明しないまま、契約に至っている可能性も否定できません。

賃料が変わらないとの思い込み、もしくは減額があってもごくわずかとの認識で、借入金の返済にも困ることは想像できません。

結果的に、所有するアパートやマンションの入居状況など、関心も薄れてしまいます。

その後、訪れる賃料の減額は到底受け入れがたい現実として突き付けられます。

長期一括借上げは賃料減額が必須

２.大家側からサブリース契約の解除が困難

　賃料の減額を通告され、借入金の返済が賃料だけで足りなければ、他の収入から持出が必要です。

そうなると、不動産投資のキャッシュフローはマイナスとなります。

早々に売却して不動産投資から撤退してしまえば、それこそ不安も無くなり身軽になります。

投資用の不動産を売却する場合、サブリース契約があると購入を希望する投資家は、「サブリース契約の解除」を条件に申込みをします。

ところが、サブリース契約は「大家からの解除には厳しい条件」を突きつけられます。

例として、サブリース業者が借地借家法を盾に、解約時に立ち退き費用など、相当な金銭を要求する場合があります。

その他、解約の通知から長期間を要してからの解除等、事情があって解約したい大家にとっては深刻な問題が後を絶ちません。

サブリース契約には、すぐにでも手放したいのに、売るに売れない状況に陥ってしまうリスクが潜んでいます。

この辺りの事情が先に書いた、「サブリース業者の賃料減額は交渉ではなく一方的な通告」である理由となります。

大家からサブリース契約の解除は困難なケースが続発

３.業者側からサブリース契約の解除は容易

　前項で大家側からのサブリース契約の解除は困難としてきました。

その反面、実はサブリース業者からは、簡単に解約可能な契約内容となっています。

サブリース業者としては当たり前かもしれませんが、近隣の家賃相場が下がれば大家に対して賃料の減額を要求してきます。

しかし、アパートやマンション経営が、賃料の減額によって狂いが生じれば人生の一大事です。

当然ながら、大家側は賃料の減額に対して、渋ることは目に見えております。

ところが、賃料減額の条件を大家側が飲まなければ、「サブリース業者はいとも簡単にサブリース契約を解除」することができます。

その解除の言葉に、今まで任せっきりにしてきた「管理業務が自分にできるか？」

アパートやマンションを「管理するノウハウや時間的余裕があるのか？」

自主管理を続けることが可能か？

不安になりアパート・マンション経営の厳しさを突きつけられた瞬間となってしまいます。

恐らく、解除については事前に説明を受けているものの、あまり深刻には受け止めていないのかもしれません。

あるいは、理解していてもサブリース契約に魅力を感じ、異を唱える必要はないと考えているからでしょう。

理解すれば見えてくる理不尽な契約内容

４.想像を超える修繕費用の請求

　順調に進んでいたかに見えた不動産投資も、時間の経過と共に建物の経年劣化は避けることができません。

投資効率を上げるには、一定規模の修繕費用が必要となります。

アパートやマンション１棟ともなれば、外装のメンテナンスは必須です。

外装を例にしていますが、大きな修繕費用が掛かる場合は、すべてが該当します。

サブリース業者と大家、どちらが負担するものでしょうか？

外装のメンテナンスは、どちらの負担？

サブリース契約にきちんと記載があれば、従うまでです。

しかし、曖昧な内容であれば、当然業者側が「負担します！」などはあり得ません。

従いまして、大家側が負担しない限り、建物の劣化が進んでしまいます。

負担内容の取り決めが無ければリスク大！

＋１.不動産価格上昇に伴う賃料の値上げが困難

　限られたエリアとなりますが、昨今の不動産価格の高騰は凄まじいものがありました。

不動産価格が上昇すれば、それに引きずられる形で周辺の賃貸物件は賃料も上昇します。

では、サブリース契約の賃料も同様に上げることは可能でしょうか！？

サブリースの賃料アップは可能？

借主の立場となるサブリース業者は、ここでも「借地借家法を盾にして」賃料アップについて、簡単に応じることはないでしょう。

貸主の賃料増額の要求は、借地借家法で守られた借主の権利が強すぎて、実現するのは簡単ではありません。

最終的には、訴訟も覚悟で臨まない限り良い結果は、得られないと考えられます。

賃料増額の交渉は素人の手には負えない

ここまでは、サブリース契約をめぐる代表的なトラブルについて、まとめました。

続いて、当事務所で対処した、相談者の実例を交えて紹介します。

突然サブリース契約を解除された相談者

　今現在、不動産投資を始めたものの、理想とは違い抜け出したいが、その方法すら見出せずに、不安な日々を過ごしている方は多くいらっしゃいます。

かなり不誠実な業者からの勧誘により、不動産投資をスタートさせた相談者の現実を紹介します。

不動産投資家である相談者は、ある日突然「サブリース業者から契約解除通知」を受け取りました。

サブリース業者は、大家に対して現在入居中の借主の地位を継承させる内容の通知を以って、サブリース契約を解除しました。

東京在住の方が、福岡の不動産業者から勧誘を受け、大阪の収益マンション１棟を購入したことから始まります。

そして、その福岡の不動産業者（以下、サブリース業者）とサブリース契約を結んで不動産投資がスタートしました。

そもそも福岡のサブリース業者が、大阪のマンション１棟を管理できるでしょうか？

結論からして、まず難しいでしょう。

そのため、この様なケースではサブリース業者は地元の管理会社（多くは不動産業者以下、管理会社）に管理を委託します。

相談者（以下、オーナー）はサブリース契約の解除通知が届いたため、仕方なくサブリース業者が委託していた管理会社へ、管理の継続を願い出るしかありませんでした。

ひとまず、管理会社が引き継いでくれたが・・・

そのとき初めて、実際の賃貸収入が判明し、「借入金の返済が追いつかない」ことも分かりました。

もちろん空室もあったため、入居者が埋まれば返済が追いつかない訳ではありません。

しかし、空室が埋まるまでは毎月持出しながら返済を続けることになります。

仮に満室になっても、ほとんどキャッシュフローも期待できないため、もう売却してしまうのが賢明な判断でした。

この時点で、オーナーより当事務所へ相談が入りました。

オーナとの面談で分かったのは、所有し続けるのは厳しく売却あるのみでした。

すぐにでも手放したい切実な心境

投資用不動産の管理状況を把握

　当初のサブリース業者は、どういう事情かは分かりませんが、途中から関連する別のサブリース業者に変更されていました。

更に、サブリース業者が委託する地元の管理会社を１度変更していることも分かりました。

怪しげなサブリース業者の管理実態ではありましたが、解除されたため、もう過去の話です。

正式にオーナーから売却依頼を頂き、まずは現在の管理会社から資料（レントロール）を取り寄せ、入居状況の確認。

早速、何やらおかしな点が・・・

１室だけ「数年間空き部屋のまま」、管理会社に理由を尋ねます。

すると、現在の管理会社は３年前から管理を引き継ぎました。

なんと！　その時から残置物がそのままで、処分費用が掛かるため、サブリース業者は対応しないで放置してきたとのこと。

要するに「入居者が夜逃げした部屋が、数年間そのままになっている」ことを意味します。

実際の夜逃げされた部屋

仕方がないのでオーナーには、買手が決まったら処分費用の負担をお願いして、対処することになりました。

出だしから問題ありですが、その様な状況を踏まえ、大阪へ現地調査へ向かいました。

売却の難易度が高いことが予想される

管理者不在！？投資マンションの実態

　売却に先駆けて、現地確認及び物件調査となりますが、現地に着くや否やビックリな光景を目にします。

マンションの敷地内にどう見ても所有者不明の自転車が何台も、更にゴミの山。

ゴミの山の奥には自転車ラックが見えますが、もはや利用不可。

実際の現地写真

「管理会社があるの？」　と思えるくらいの有様です。

これでも、まだ入居者が居るのが不思議なくらいでした。

出張から戻り、オーナーに写真と共に報告、まずはオーナーから管理会社へ放置自転車とゴミの撤去要請。

その後、オーナーの元へ管理会社から放置自転車の処分とゴミの撤去完了の報告があり、費用の支払いを済ませてもらいました。

ずさんな管理で売却前から負担が発生

シェアハウス問題から厳しくなった金融機関

　何とか売却の準備も整い、心機一転、販売をスタート。

現状でも表面利回り約８％、満室想定だと１１％にもなります。

業者からの問い合わせは殺到し、挙句の果てには、登記事項からオーナーの元へ連絡して直接取引を目論む、怪しい投資家まで現れる始末。

しかし、一向に具体的な話へは進展しないまま、少々時間が経過します。

スルガ銀行の問題が表面化した後なので、どこの業者も買手のローン付けで、苦労しているのは分かっていました。

ただし、実際の原因はこれだけではありません。

ローン付け以外にも問題が！

至る所に劣化が見られる要注意物件

　実はこちらの１棟マンションは、外壁の劣化も進み共用廊下の雨漏りで天井が落ちていたり、消防設備の点検や定期調査報告も怠っていました。

不誠実なサブリース業者の管理が招いた結果で、オーナーは知る由もありません。

他のフロアも同様に天井が落ちている箇所あり

落ちかけのアンテナ

更に、違法に改築された形跡もあり、個人レベルの不動産投資家が気軽に手を出せるレベルをはるかに超えていました。

大規模な修繕を含め、メンテナンスが可能な買手でなければ、購入が難しいプロ投資家向けの物件です。

不動産投資のプロ以外手に負えない

費用のみ請求する管理会社

　当事務所では遠方からの依頼も多いため、他の物件の出張に合わせて、再び現地の確認に行きました。

すると、自転車もゴミもオーナーが費用を払い処分したはずなのですが・・・

出張から戻り、まずは管理会社へ電話『現地の放置自転車とゴミが凄いんですけど、処分しましたよね！？』

管理会社『ハイ！　処分しました。不法投棄されてすぐゴミが増えちゃうんですよね～』

管理会社とは当事務所が契約している訳では無いので、オーナーへ連絡、当然ゴミ置場の写真ビフォア・アフターを見比べてもらいます。

　写真の真ん中の白いBOXは設置してあるものなので、ゴミではありませんが、右の赤枠の棚のようなゴミに関しては、同じ物にしか見えません。

左側のゴミは一応は入代わっているようですが、全体的に以前より増えています。

ちなみにゴミ置場の正面からは見えない、裏はこんな感じです。

オーナーは管理会社へ写真と共に、「費用だけを請求し自転車の撤去とゴミの処分はしていない！」と抗議の連絡を入れます。

さすがに管理会社も非を認め、早急に対処することになりました。

売却のスタートラインにようやく立てた！

少々あり得ない状況ではありましたが、仕切り直して販売をスタートすることに。

これを機に価格も少し見直します。

すると、ほどなくして価格交渉はありましたが、購入希望者が現れました。

残念ながら売却価格では残債に届かず、現金の持出しが必要となってしまったものの・・・。

結果的にはオーナーにも納得してもらい、無事に売却することができました。

クセ有物件の売却成功！

メンテナンスも無縁の状態

　何とか売却はできましたが、上記の内容だけでは、ゴミを撤去したら売却できたとの印象を受けるかもしれません。

しかし、サブリース業者と１社目の管理会社を含めると、挙げれば切りが無い程、ずさんな内容の管理でした。

入居者の契約書類等も以前の管理会社の分は存在せず、かろうじて残っている書類もコピー程度のものでした。

入居者の素性も分からない部屋も存在

そして、建物の状態も決して良いとは言えず、行政からの指導もあり、もはや素人では手に負えない状況でもありました。

ゴミの件に関しても、放火等の危険もあるので警察から何度も撤去要請があったそうです。

ただし、サブリース契約のためオーナーの元には何一つ連絡も無く、一切の状況が分からないまま突然サブリース契約を解除されてしまったのです。

結局、全てを受け入れ建築関係の法人が購入となり、自社でメンテナンスも可能なため、オーナーも安心して売却することができました。

ボロ戸建て投資などの動画でも目にしますが、購入者側がすべてを受け入れ対処する、ハイレベルの不動産投資家でなければ、購入は不可能でした。

真の不動産投資家向け物件

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サブリース業者へ丸投げは対処不能となることも

　今まで順調だった不動産投資で、突然サブリース契約の解除通知が届いたら、あなたはどうするでしょうか！？

１Rマンション、１部屋であれば大きな問題では無いでしょうが、マンション１棟ともなれば相当な覚悟が必要になります。

不動産投資は想像以上に、手間が掛かる！

そのため、「不動産の投資セミナーではサブリース契約をセット」にして勧めます。

管理の手間・空室リスクに煩わされること無く、正にいいことずくめの不動産投資が用意されています。

ところが、サブリース契約が解除されてしまえば、セミナー等で説明されていた状況は一変します。

自己管理や管理業者へ頼むか、又は他のサブリース業者を探すことになります。

本業があれば不動産の管理は容易ではない

サブリース契約解除の訳

　他のサブリース業者を探すにしても、当初のサブリース業者が契約を解除したのには、必ず理由があります。

率直に申し上げれば、儲からないからに尽きます。

以前は儲かっていたけれど、もう儲からなくなったが正しいかもしれません。

他のサブリース業者も、利益の無いサブリース契約を買って出るような業者は存在しません。

また、これを機に自分で管理を始めようと考えても、物件の場所が遠方の場合、ほぼお手上げとなってしまいます。

利の無いサブリース契約は見向きもされない

サブリース業者は容赦なく撤退する

　サブリース業者は、利益が見込め無くなれば簡単にサブリース契約を解除します。

損失を出し続けても意味が無いので、当然ではありますがオーナーはひとたまりもありません。

実際、上記で紹介したオーナーは借入金の返済が賃料だけでは足りなくても、余力のある方でしたので難を逃れました。

仮に返済が追いつかなければ、金融機関と交渉しリスケジュールなどの交渉も必要となるでしょう。

その様な事情でも利が無ければ、サブリース業者は容赦なく撤退します。

かぼちゃの馬車でサブリースの負の側面があらわに！

記憶に新しいのは、サブリース契約の解除では無く破綻でしたが、「かぼちゃの馬車」です。

全く利益が見込めないため、次にサブリースを引き受ける業者は、当然ですが存在しませんでした。

余ほどのことが無ければ、サブリース契約を解除されたケースでは、次のサブリース業者を見付けるのは困難です。

キャッシュフローのマイナスで返済不能のリスクも！

サブリース契約を解除されても慌てない準備を

　あまりにもひどい状況なので、相談者の実例を紹介しましたが、現在サブリース契約をしている方も、解除される可能性は０ではありません。

建物は年々劣化していき、それに伴い賃料も下がれば、サブリース料にも影響します。

周辺の賃料相場は常にリサーチ！

いつ解除されても慌てずに対処できるよう、サブリース業者に丸投げではなく、状況を把握しておくことは不動産投資を続けるうえでの基本です。

そして、不動産投資には多額の資金をつぎ込んでいるため、そのリスクに耐えうる覚悟もまた重要となってきます。

投資家なら損益分岐点を常に把握しておく

賃料の減額でローンが払えないときの対処

　サブリース業者から賃料の減額が打診され、ローンが払えないことが想定されたら？

大家として可能な対処は、以下の３つに限られるでしょう。

１.他の収入から、返済に回す

　サブリース業者の求めに応じ、余裕があれば他の収入や預貯金から、返済に回すことが可能です。

しかし、アパート・マンション経営が成り立っていないことは明白で、何を目的に不動産投資を始めたのか考える必要があります。

ただし、残されたローンの返済期間や残債によっては、完済後の収支が大幅に改善されるなどの事情も検討する価値があります。

それこそ、信頼のおけるコンサルタントなどに相談することをお勧めします。

総合的な判断が必要とされる

２.減額に応じない

　サブリース業者の求めに応じなければ、サブリース契約を解除されてしまう可能性は大きいでしょう。

その場合、入居中の賃貸人もサブリース業者が退去させてしまう場合、サブリース契約の大家に対して、その地位を継承する場合もあります。

大家とサブリース業者との契約内容によっても変わってきます。

どちらにしても、自身で本格的に賃貸経営に取り組めば収支の改善が図れる可能性が残っています。

サブリース契約から管理会社を利用した賃貸経営に切り替えることも視野に入れてみるべきです。

管理会社の利用で賃貸経営を試みる！

３.売却

　仮にサブリース業者の賃料減額に応じても、サブリースの賃料収入でアパートやマンションの購入や建設資金のローンが払えなければ、もはや不動産投資は絶望的です。

もちろん、余力があり他の収入で賄えれば問題ありませんが、その様な恵まれたケースは除外いたします。

こなると、早めに気持ちを切り替え「売却を検討する」場合もあります。

その素早い判断はアパート・マンション経営が投資であるため、適切と思われます。

しかし、今度はサブリース契約が足かせとなり、売却が一筋縄では進められない現実に直面します。

それは、売却の際には「現在のサブリース契約をどうするか？」という問題が発生するからです。

サブリース契約は売却時の足かせ！

大家の都合ではサブリースを解除するのは困難

　サブリース契約は先に記載した(２.大家側からサブリース契約の解除が困難)ように、サブリース業者からは容易に解除できるが、大家側からは簡単には解除できない理不尽な契約です。

そのため、大家が売却を希望する場合、購入者がサブリース契約を引き継ぐ条件だと、余程の好条件でなければ敬遠されがちです。

不動産の投資物件で好条件となれば、いわば高利回りの物件です。

サブリースの契約が付いたままの投資用不動産は、その分価格に反映されるため高値での売却は、ほぼ困難となります。

サブリース契約継続のままの売却は敬遠される

ピンチを逆手に取る

　賃料収入を得るという前提が崩れると同時に、今度は損失の拡大という全く正反対の事態のため、何としても食い止めたいところです。

しかし、サブリース契約が付いたままでは売却したくても、購入希望の投資家は二の足を踏みます。

では、売却前にサブリース契約解除となると、厳しい条件（高額な解約金や長期の猶予期間を設ける等）があります。

収支が合わなくなっている大家にとっては、現実的には不可能な場合が多いでしょう。

賃料の減額を拒否すると？

しかし、サブリース業者からの減額要求に応じなければ、サブリース契約を一方的に解除してくる可能性もあります。

そのタイミングを見計らって自己管理に変更、それでも収支が合いそうでなければ売却を検討しても、「サブリース付きでの売却よりは価格面でも優位」になります。

サブリース業者の契約解除を逆手にとって、有利な方向へ持っていくチャンスにします。

サブリース契約の解除がプラスに転じる可能性も！

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表面化している大問題

　そして、最近特に問題となっているのがサブリース問題に加え、売却してもローンが完済できないオーバーローン（債務超過）のアパートやマンションが増えていることです。

アパートやマンションのローンが重荷となっている状況で、担保のアパートやマンションを売却しても、ローンが完済できなければ売りたくても売れない状況です。

オーバーローンは売却時の持出が必要だが・・・

更にオーバーローンでありながら、ローンが返済不能に陥れば、どうなるでしょうか？

ローンを滞納されたまま、金融機関も黙って見過ごすことはできません。

強制的に不動産を処分する、「競売の申立て」へと進む場合や不良債権として「サービサーへ債権譲渡」してしまう事態も想定できます。

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早めの相談ならば任意売却も検討できる

　アパートやマンションのローンが払えなくなり、大家（不動産の所有者）が決断すれば、売却価格が担保割れするようなケースでも売却可能な方法があります。

これを任意売却と言いますが、その際には金融機関やサブリース業者との事前交渉が必要で時間も要します。

可能な限り早急に対処しなければ、競売で処分されかねない状況となります。

上記の様なケースでも任意売却に精通する業者へ相談すれば、あなたに合った最善の方法を提案してくれます。

高度な売却スキルを持つ業者への相談がベスト！

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