投資用不動産の任意売却は競売申立後は更に高難度

　自分が住んでいない、投資用不動産を任意売却する理由は何でしょうか？

　以上のような理由でしょうか・・・

しかし、投資用不動産の任意売却は、競売の申立前に取組まなければ、かなりの確率で任意売却は成立しないと考えておくのが無難でしょう。

不動産コンサルの有資格者が競売申立て後の投資用不動産を任意売却するのは、かなり困難な状況である理由を解説します。

任意売却では諸費用も増加

　投資用不動産を任意売却するには、一般の不動産では必要のない諸費用が発生します。

本来であれば、投資用不動産の所有者が賃借人から敷金や保証金を預かっているのですが、消費していることがほとんどで、売却代金の中から差引いて、買主に引き継ぐ必要があります。

買主に負担は生じませんが、金融機関（以下、債権者）の受取り分は減少します。

自宅など自己使用不動産の任意売却よりも余計な費用が発生するので、債権者にすると更に回収額が減ってしまうため悩ましいものです。

競売申立後の任意売却を成立させるには、裁判所から出される評価額に上記の諸費用、競売の申立費用も加算された金額を軽く上回るような価格でなければ、任意売却に応じてくれない結果になります。

任意売却では諸費用が売却代金の中から精算される

競売申立後の相談は手遅れの可能性

　投資用不動産の任意売却は、投資家の購入希望価格と債権者が任意売却を認める価格が、全く折り合わないケース、いわば販売価格に大きな差が生じることがあります。

投資家の希望する購入価格は厳しい

決して投資家が欲をかいている訳ではなく、投資のリスク・リターンを考慮すれば導き出される価格はシビアになります。

この販売価格の差は任意売却業者が、債権者と交渉を重ね調整する必要があります。

そして、販売価格の調整を行うには時間を要し、競売の申立後しばらくしてから任意売却を希望しても到底間に合わないという事態が起きます。

競売申立て後は価格調整の時間に余裕が無い

販売価格の差は何故できる

　どうして投資家の求める価格と差が生じてしまうのでしょうか？

早い話、債権者が任意売却を認める販売価格が高すぎるからです。

債権者は常に高値での売却を望む

ただし、債権者が無理な販売価格を押付けている訳でもありません。

任意売却の理由は不動産を担保に借入れた借金の返済ですが、その残高を下回る金額で販売するため債権者にとっては損失をできる限り少なくするには高値で販売する以外、方法が無いからです。

また、こればかりは債権者側の意向なので、これを否定しているだけでは任意売却は進みません。

一方で投資家の購入希望価格は、どのようにして決まるかも考えなければなりません。

債権者が高値を望むのも当然のこと

投資家が購入する決め手

　投資物件の購入者は投資家で、購入の目安は利回りです。

投資した金額に対してのリターンを求めます。

なかには新駅ができる予定や再開発等の発展を見込んで購入する方もいます。

実際、投資家は任意売却でも、そうでなくても問題なく購入できれば関係ありません。

やはり、利回りが決め手となります。

投資家の購入の決め手は利回り

投資家の判断は適正な賃料から

　投資家の判断する、利回りは現在の賃料が適正か？という判断から入ります。

それは、現在賃貸中の利回りではなく、現入居者が退去後、新たに入居者を募集する際の賃料を想定します。

1.新築時の入居者が多い

　新しい入居者を募集する際の想定賃料から利回りを求める理由は、現入居者が新築から住み続けている場合など、次に募集して貸す場合の賃料が、現在と同じとは到底考えられないからです。

2.長期間の入居者が多い

　新築時でなくとも、現入居者が契約を何度も更新し、長期間住んでいる場合など、建物も古くなりますので、その入居者が退去してしまうと、同じ賃料で募集をするのは、都心部のような好立地を除いては難しいと考えるからです。

3.空室が多い

　募集はしているものの、入居者が決まらず空室続きなのは家賃が適正でない可能性が挙げられます。

結果的に値下げして募集する必要があります。

　上記に挙げた1.2.3を考慮に入れ、投資家は綿密に調査を行い賃料を想定、そこで求められる新賃料の利回りをしっかり計算しています。

不動産投資のような、レバレッジを効かせた長期の保有のリスクを考えると、誰しもそうすることしょう。

長期入居者の賃料は参考にならない

想定利回りが販売価格の差を大きくする

　販売物件の賃料が現在の適正な賃料と比較して、高すぎる場合、この差は利回りの差でもあるため、適正な賃料を基に価格を計算すると、かなりの価格差が開いてしまうことになります。

任意売却が特に難しい、ワンルームマンションを利回り８％で価格を計算してみます。

　仮に現在の賃料を８０,０００円、新たに想定した賃料を６０,０００円として、販売価格を計算すると、１２００万円から２５％も価格が低くなってしまいます。

通常の不動産売買で２５％もの値引きは、売主に早く現金化したい等の理由がなければ、かなり難しい相談となるでしょう。

また、不動産の売買で販売開始早々に２５％もの値引き交渉は、まず不可能で、それが適正価格でも調整していくのは時間が必要になります。

特にワンルームマンションは、同じマンション内の競合物件があったり、近隣にも似たような物件も多いため、現在の利回りが高くても、適正な賃料と開きがあれば、目先の利回りで手を出すような投資家は少ないでしょう。

管理費・修繕積立金の割合

　ワンルームマンションの任意売却が難しい理由の一つに、家賃に占める管理費・修繕積立金の割合も大きく関係します。

家賃が下落しても、管理費・修繕積立金の額は変わらず、ワンルームマンションの場合、管理費・修繕積立金は月額１０,０００円前後になります。

上記の例から月額家賃から管理費・修繕積立金を差引いて計算してみます。

　月額家賃８０,０００円と６０,０００円で利回り８％では価格に２５％の開きが出ましたが、管理費・修繕積立金を差引いた家賃で計算すると、その差は年間収入２４０,０００円で割合にすると２８％以上の開きが生じてしまいます。

この管理費・修繕積立金は家賃が下落しても変わらないので、実際の家賃収入から支出する割合は増え、利回りは更に低下しています。

管理費・修繕積立金も価格に影響

追加投資の必要性

　アパートやマンション1棟など複数戸の部屋があり、ほとんどの入居者が長期間住んでいた場合、退去してしまうと同じ賃料での募集はほぼ望めません。

また、退去時には修繕費も予想されるため、かなりの費用も見込んでおく必要があります。

先ほどはワンルームマンションを例に挙げましたが任意売却を希望される投資用不動産がアパートやマンション1棟の建物の場合、追加投資について少し触れておきましょう。

もともと任意売却となる不動産は、建物の外装などメンテナンスは長いこと手が付けられていないケースが多く、新たな購入者が手直しを必要とする物件がほとんどとなってしまいます。

また、敷地内もゴミが散乱していたり、所有者不明の自転車が放置されていたりなど購入者にとっも対処するには更なる費用の負担が考えられます。

例を挙げればキリがないので、ここまでとしますが投資用不動産がアパートやマンション1棟の場合は、ほぼ例外なく追加投資の必要性が生じてしまいます。

１棟物は追加投資の費用も考慮される

投資家の購入価格

　投資用不動産は、個々の投資家が独自に基準を設けて購入価格を割出します。

すべての投資家が皆、横並びに購入価格が同じではありませんが、やはり、投資額に見合ったリターンを求めることには変わりません。

従って、金融機関が認める価格と投資家の求める価格に開きがあれば、時間を掛けて調整が必要になります。

この点は通常の任意売却と同じですが、投資家の購入価格は、やはりシビアであると考えるべきです。

　投資用不動産への金融機関の貸出額が高水準で推移するなど、不動産投資が活発になっていますが日銀の金利政策が大きく影響しています。

その反面、同時に人口減少と空き家問題も表面化し、自治体が対応をする動きもあります。

この先、投資用不動産の売却は投資家の資金調達が容易に可能なのかによっても変わりますので、先行きは少々不透明というような時期に差し掛かっているのかもしれません。

ワンルームマンションやアパートローンなど、投資用不動産の購入は多額の借入金に頼っている方も多いでしょう。

少しでも返済について不安があれば、早急に専門家に相談することをお勧めいたします。

困っていれば専門家の手を借りることも有用