競売開始で多額の税金滞納があっても任意売却できる？差押えを解除する4つの対処法

　住宅ローンの返済が厳しくなり競売が目前に迫っている方の多くは、固定資産税や住民税、国民健康保険料などの「税金」も同時に滞納してしまっているのが現実です。

実は、裁判所で競売手続きが始まると、その情報は自治体（役所）にも共有されます。

その結果、納付が遅れていた税金に対して、役所は瞬く間に不動産の「差押え」を実行します。

競売を回避するために任意売却を目指そうとしても、この「役所による差押えが解除できない」という理由で断念せざるを得ないケースも残念ながら起きてしまいます。

しかし、諦めるのはまだ早いです。

多額の税金滞納（100万円以上）があっても、正しく対処すれば競売を回避できた事例は存在します。

本記事では、FP&不動産コンサルの有資格者である筆者が、「競売開始後に税金滞納の差押えを解除して任意売却を成立させる4つの対処法」について、実例を交えて分かりやすく解説します。

※　本文中では、税務署や地方自治体を総称して「役所」、納付が必要な公租公課を「税金」と表記します。

任意売却で役所の差押えを解除する方法は４つ

　税金の差押えがある場合、役所から差押えを解除してもらわなければ、任意売却は完了できません。

差押えを解除するには、滞納分を納付する必要があります。

まったく納付せずに、差押えを解除してもらうことは不可能だからです。

ここで重要になるのが、「納付するためのお金（原資）をどこから捻出するか？」という点です。

通常、売却代金は抵当権者である金融機関が優先的に回収します。

そのため、税金を納付する原資の出どころは、以下の4つのいずれかに限られます。

各パターンの成り立ちと難易度を、具体例で解説します。

以上、任意売却で役所の差押えを解除する方法1～4ついて説明してきましたが、任意売却がスムーズに成功するのは、『２.売却代金から納付』か『4.売却代金とは別に用意する』のいずれかです。

金融機関に回収額の減額を強いるケースや、役所に一部納付での解除を求める交渉は、ハードルが非常に高いことを理解しておく必要があります。

残債が生じる任意売却は多額の滞納税の解消は困難

【事例】120万円の税金滞納がありながら競売回避できたケース

　ここで、100万円を超える多額の税金滞納がありながら、任意売却により競売を回避できた相談者の事例をご紹介します。

解決のポイント：なぜ120万円の差押えを解除できたのか？

　結論から申し上げると、この事例では「売却価格が、住宅ローンの残債と滞納税額120万円の合計を上回ったこと（パターン2に該当）」が成功の勝因でした。

早急に任意売却の手続きを開始したところ幸運にも素早く買主が見つかり、売却代金によって住宅ローンを完済した上で、120万円の滞納税も全額役所へ納付することができました。

その結果、役所の差押えも無事に解除され、競売取り下げに至ったのです。

なぜ競売が始まると役所に滞納が通知されるのか？

「住宅ローンを滞納していたら、急に役所からも差押えが入った」というご相談は非常に多いです。

裁判所で競売の手続きが開始されると、裁判所から各自治体（役所）に対して「税金の滞納があれば届け出てください」と催告（通知）がいく仕組みになっています。

形式的な差押えであっても任意売却の障害になる

　住宅ローンの残債が多く、競売になっても役所へ回る余剰金が見込めないケースであっても、役所は事務的に差押えを実行します。

形式的な差押えであっても、解除されない限り任意売却は進められません。

そのため、競売申立後は税金問題を後回しにすることは不可能となります。

役所との差押え解除交渉は諦めずに打診すべき

　役所の対応は厳しいのが現実ですが、自治体や担当者、滞納額の状況によっては交渉の余地が残されている場合もあります。

状況によっては、一定額の納付を前提とした分納誓約や換価の猶予などを交え、差押え解除の協議テーブルにつける可能性もあります。

任意売却に精通した業者であれば、ご相談者様と一緒に役所の窓口へ同行し、実務的な交渉を行うことが可能です。

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