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任意売却とリースバックは可能？住み続けたい人が知るべき現実
当事務所にも『リースバックの希望者を探しています！』という営業電話が掛かってくることがあります。
業務にも関係するため、こちらから気になる点を質問してみると、答えは非常にハッキリしています。
そもそも「住宅ローンを滞納中の方は対象ではない」というのです。
正直なところ、当事務所へ多く寄せられる相談のように、住宅ローンや他の不動産担保ローンの返済に困っている方にとっては、あまり役に立つ話ではありません。
それでは、住宅ローンを含め不動産担保ローンの滞納について、インターネットで検索すると必ず目にする「リースバック」とは、実際にはどのような条件で成立するのでしょうか？
リースバックの成立条件は？
結論から申し上げると、住宅ローンを滞納している場合でも、任意売却によってローンを完済できるケースであれば、リースバック成立の可能性が残されることがあります。
この記事では、任意売却に精通するFP＆不動産コンサルの有資格者が、実務の観点から解説します。
〈この記事で分かること〉
- なぜ、任意売却後に残債があるとリースバックが成立しにくいのか？
- なぜ、リースバック大手も任意売却は原則審査不可なのか？
- なぜ、リースバックは任意売却と相性が良くないのか？
目次
任意売却とリースバックで住み続けられるのか？
リースバックは、自宅の売却と同時に賃貸契約を結び、そのまま同じ家に住み続ける仕組みです。
そのため「任意売却をしても住み続けられるのでは？」と考える方も少なくありません。
しかし実際には、任意売却とリースバックを同時に成立させるのは簡単ではありません。
任意売却では売却後も住宅ローンの残債が残るケースが多く、さらに安定した家賃の支払いが可能かどうかも審査の重要なポイントになります。
そのため、リースバック業者や投資家の判断によっては、そもそも検討対象にならないこともあります。
そこで次の章では、なぜ任意売却後はリースバックが成立しにくいのかを具体的に見ていきます。
任意売却後に残債があるとリースバックが成立しにくい理由
住宅ローンや事業者の不動産担保ローンでも滞納が続いた結果、リースバックに望みをかける方が多くいらっしゃいます。
また、インターネット上にも言葉が氾濫しているので、簡単に成立するような気にもなります。
しかし、実際に利用できるのはローンを滞納中でも、自宅等の不動産売却時には、「借金が完済できる場合」など、大変厳しい条件がつきます。
借金が不動産の価値を上回るオーバーローンの状態では、リースバックを実現し『住み続ける』は難しいのが現実です。
従って、借金を完済できないケースでは、リースバックの条件に合致しないことになります。
任意売却とリースバックの組合せは、（ほぼ）不可能と理解していただいて差し支えありません。
リースバックと任意売却は相容れない
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国土交通省と国民生活センターからはトラブル増加で注意喚起
リースバックに関係するトラブルが発生しているため、令和4年6月に国土交通省より『住宅のリースバックに関するガイドブック』が出されました。
住宅のリースバックに関するガイドブックを見る
『国土交通省では、 住宅の「リースバック」 について、 有識者や不動産業界団体で 構成する 「消費者向けリースバックガイドブック策定に係る検討会」での議論を踏 まえ、 特徴や 利用例、トラブル例、利 用する際のポイント 等を 取りまとめた 消費者 向け の ガイドブックを策定・公表しました 。』
国土交通省ウェブサイトより
その後、独立行政法人国民生活センターからは、国民生活12月号WEB版で『リバースモーゲージとリースバック』の中でも注意を促しています。
『近年、高齢者世帯を中心に、リフォームや住み替え、老後資金の確保等を目的として、「リバースモーゲージ」を活用した融資や、「リースバック」を活用した不動産取引が増加傾向にあります。
一方で、リバースモーゲージやリースバックは、複雑なしくみについての消費者の理解度は十分でなく、トラブルも発生しています。特に、リースバックについては、高齢者に対し強引な取引を迫る悪質な事業者も散見され、問題となっています。
老後資金の準備と住宅資産活用の現状、リバースモーゲージとリースバックのしくみや利用上の注意点を解説し、高齢者の自宅売却トラブルについて最新事例を紹介します。』
独立行政法人国民生活センター国民生活12月号 2022年12月号【No.124】（2022年12月15日発行）より
更に、国民生活センターからはトラブルが後を絶たず注意喚起が発せられました。
国民生活センターの注意喚起を見る
自宅（マンション、戸建て住宅）を売却する契約と同時に、その不動産の賃貸借契約を結んで、その後は家賃を払いながら同じ家に住み続けるという「住宅のリースバック」の契約に関する相談が、全国の消費生活センター等に寄せられています。契約当事者の約7割が 70 歳以上となっており、相談件数がここ数年増加しています。
相談では「何時間も勧誘され続けた」「マンションを売るよう執拗に勧誘された」といった勧誘に問題がある事例が目立つほか、「『売却後もそのまま住み続けられる』と説明されリースバック契約をしたが、家賃が値上げされ支払えなくなった」といった深刻なケースもみられます。
そこで、トラブルの未然・拡大防止のため、事例を紹介するとともに、消費者に注意を呼びかけます。
『強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！－本当に「そのまま“ずっと”住み続けられる」契約ですか？』（国民生活センター注意喚起のチラシ）
要点は、どちらも主に高齢者の自宅を利用した資金調達の方法としての記載です。
決して住宅ローンを含む不動産担保ローンの返済に窮した方についての説明ではない点です。
繰り返しとなりますが、住宅ローンや事業者の不動産担保ローンの返済が厳しい方にとって、リースバックで対応するのは困難な方法だと理解していただきたいのです。
リースバックは資金調達の手段でも借金の返済苦には適さない
リースバックに協力する投資家は安いから買う
ここまで読み進めても、まだリースバックに期待を寄せる方もいることでしょう。
それでは、リースバックを成立させるには必ずや登場する投資家の存在について、少し考えてみてください。
リースバックでは投資家が買取り、そのまま貸してくれるので安心できるようなイメージかもしれません。
しかし、実際には投資家がリースバックに協力してくれる訳ではない！
投資家はあくまで投資として判断し、リターンが見込めるかどうかを計算しています。
つまり、それなりのメリットが無い限り、リースバックを条件に不動産を買取ってはくれません。
× 投資家＝協力者
〇 投資家＝リターンを求める
不動産を投資目的で購入する人は、求めるリターンが確保できれば買取ってくれます。
裏を返すと安く買取ることができれば、その分リターンが増えます。
ここは重要なポイントで、「投資家は安く買うこと」が前提です。
なぜ、投資家は購入するのか？リースバックで投資家が購入する理由を詳しく記事にしています。
では、仮に投資家の購入価格では、住宅ローンが完済できない場合はどうなるでしょうか！？
住宅ローンが完済できないと、どうなる？
住宅ローンを貸している金融機関は、最大限高値での売却を求めます。
当然、投資家の購入価格では納得することはありません。
つまり、金融機関がストップをかけ投資家との売買契約を進めることができません。
それゆえに、住宅ローンや他の不動産担保ローンも含め、借金が完済できないケースでは（ほぼ）リースバックは成立しません。
投資家の購入価格ではローンの完済が見込めない！
残債がある場合、リースバックと任意売却どちらを選ぶべき？
住宅ローンの残債がある状態で自宅を手放す場合、「リースバックで住み続けるか」「任意売却で売却するか」で悩む方は少なくありません。
しかし実務上は、残債があるケースではリースバックが成立する可能性は、それほど高くありません。
リースバックは投資家や事業者が物件を購入して賃貸にする仕組みのため、家賃の支払い能力や物件の収益性が重視されます。
住宅ローンの返済が困難な状況では、家賃の支払いも難しくなると判断されることが多く、審査の段階で対象外になることもあります。
一方、任意売却は住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関と協議して市場で売却する方法です。
売却後も残債が残ることはありますが、競売を避けながら整理を進めることができます。
そのため、残債がある状況ではリースバックにこだわるより、任意売却を含めた現実的な選択肢を検討することが重要といえるでしょう。
残債があれば基本的には任意売却
借金苦はリースバックで解決できない
最近ではこのリースバックが注目され、住宅ローンで悩む人々と投資家をマッチングして、解決へと導くような表現が多くみられます。
子供の学区の問題など、賃貸になっても住み続けたいという思いで、相談する方は多いと思います。
目安としては、ご自身の不動産が売却すれば借金を完済できそうであれば、リースバックも可能かもしれません。
しかし、そうでなければ『住み続ける』ことはできず、売却後の引っ越しは避けられないでしょう。
根本的には、住宅ローンなどの借金問題が解決できるからリースバックが可能となり、借金の清算無くして、リースバックの成立は困難と言えるでしょう。
リースバックの可能性を探りたい方は、不動産の価格査定を含め対応を検討することをお勧めします。
借金が払えないから不動産を手放すが基本
滞納中は任意売却で競売回避が現実的な選択
残債がある状態でリースバックを希望する場合、売却価格で住宅ローンを完済できないケースも少なくありません。
また、既に住宅ローンの返済が困難となり滞納中の場合、リースバックにこだわるのは少々危険かもしれません。
早急に競売を回避するための対応が急務となります！
住宅ローンの返済が滞った場合、どのような流れで競売に進むのか、そして任意売却によって競売を回避できる可能性については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
滞納開始は競売のリスクも！
リースバックの大手も任意売却は原則審査不可の理由
ここからは、どうしても気になる「リースバック事業の大手業者」について、詳しく解説しましょう。
気になる原因は、フランチャイズ展開もしている不動産会社のリースバックの広告を目にした方も多いことでしょう。
年間の問合わせ件数も、相当な数ではないかと想像できます。
相続で揉めないための現金化や老後の生活資金調達等、高齢化社会のニーズに合ったビジネスプランであり、リースバックを検討される方が非常に多いことが伺えます。
みなさんリースバックを上手に活用していると思われます。
住宅ローンを払えない方が、色々と説明されても、リースバックをあきらめきれない場合、「リースバックの大手なら検討してもらえないか！？」
どうしても、ひとまず検討してみたいと思うでしょう。
結論から申し上げますと、任意売却を検討されている場合「リースバックの大手も任意売却は原則審査不可」とされています。
なぜでしょうか？
任意売却を検討されている方は、大切な時間をムダにしないためにも、是非参考にしてください。
任意売却がダメな理由は家賃の支払いも困難になることが予想されるため
リースバックの大手といえば、一番に名前が挙がるのが「HOUSE DO」ではないでしょうか！？
HOUSE DOのウェブサイト ハウス・リースバックには「よくあるご質問」のページがあります。
実はその中の１つに、以下の記載がありますので引用させていただきます。
HOUSE DO ハウス・リースバックよくあるご質問より引用
- 任意売却を考えているのですが、そういった物件でも取り扱いは可能でしょうか？
住宅ローンの返済が難しくなった場合に任意売却の必要性が出てくると思いますが、その場合は家賃のお支払いも困難になることが予想されるため、原則は審査不可とさせていただいております。
リースバックの大手が任意売却を検討中の方は原則審査不可、その理由は家賃の支払いも困難になることが予想されるとしております。
審査不可なので、いわば門前払いです。
やはり上場企業だけあって、きちんと説明されています。
非常に理由が明確です！
任意売却が不可の理由は家賃滞納を想定
任意売却でリースバックを希望する人が多い理由
リースバックの大手が任意売却は原則審査不可としているのに、任意売却を検討中でリースバックも希望する人が多いのには理由があります。
それは、特にインターネット上の情報収集によるものではないでしょうか！？
インターネット上でリースバックの情報提供しているサイトの目的は、大きく２つに分けることができます。
〈リースバックの情報提供の目的〉
- リースバック対象者の集客
- 任意売却対象者の集客
それぞれ、順番に見ていきましょう。
１．リースバック対象者の集客
「HOUSE DO」のように、純粋にリースバックを事業化して取り組んで集客しています。
その結果、どの様な顧客が対象となるのかも明確しております。
また、ページ上部で案内した、リースバックでのトラブルを避けるため国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」の案内ページもきちんとリンクされています。
２．任意売却対象者の集客
住宅ローンが払えなくなり任意売却を検討される方は、そもそも自ら希望して自宅を売却したい訳ではありません。
そのため、引越しも望んでいないため「インターネット上で見つけたリースバック」は、願ったり叶ったりの方法に見えてしまいます。
「任意売却は必要だけど引越しは望まない」という要望にピッタリはまるのがリースバックだったのです。
「リースバックが成立する・しない」は関係なく、任意売却が必要とされる方の集客にはリースバックは優れたキーワードとなっています。
当事務所でも、リースバックに関連する記事は掲載しております。
当事務所では、任意売却を必要とされる方が、容易にリースバックが成立するような内容には否定的な意見です！
そのため、任意売却とリースバックが容易に成立すると感じてしまうウェブサイトは、ほぼ任意売却対象者を集客するキャッチコピーと見て差し支えないでしょう。
もちろん、リースバックに期待して相談しても結果は言うまでもありません。
リースバックは任意売却のキャッチコピー
リースバックはやめたほうがいいと言われる理由
リースバックは「自宅を売却した後も住み続けられる方法」として紹介されることがあります。
しかしながら、インターネット上では『やめたほうがいい』と言われることも・・・
その理由の一つは、上でも触れましたが、やはり売却価格が一般的な市場価格より低くなることが多い点です。
リースバックでは投資家や事業者が物件を購入し、その後賃貸として運用するため、投資として成立する価格で取引される傾向があります。
売却後は賃貸契約になるため、無理してリースバックを成立させても、高額な家賃を継続して支払う必要があります。
住宅ローンの返済が難しくなった状況では、高額な家賃の支払いが大変な負担になる可能性があります。
このような理由から、リースバックはすべての人にとって有利な方法とは限らず、状況に応じた選択を検討することが大切です。
リースバックが有効なのは状況による
リースバックが難しい場合はどうすれば？
リースバックが難しい場合は、任意売却など別の方法を検討することになります。
住宅ローンの返済が難しくなった場合、任意売却が成立しなければ最終的には競売に進む可能性もあります。
任意売却と競売では、実際にどのくらいの期間住み続けられるのかについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
リースバックの現実（期待しても成立しないケース）
住宅ローンの返済が難しくなり、「自宅を売却してもそのまま住み続けたい」と考えてリースバックを検討する方は少なくありません。
特に、「子どもの転校を避けたい」「近所に知られずに生活を続けたい」といった理由から、リースバックを希望するケースは多く見られます。
任意売却とリースバックを同時に成立させることは、難しいケースが多いのが現実！
リースバックは投資として成立する価格で購入される必要があるため、住宅ローンの残債や任意売却の条件によっては、最初から成立が難しい場合もあります。
そのため、相談の段階では期待できると思っていても、具体的な条件を確認すると成立しないと判断されるケースも少なくありません。
リースバックや任意売却を近所に知られずにできるのか？についての記事はこちら
任意売却の対象者はリースバックを切実に願っているが・・・
販売活動を続けてもリースバックが成立しないケースもある
リースバックを希望して相談した場合でも、実際に投資家が見つからず、結果的に成立しないケースもあります。
その場合、販売期間だけが経過してしまい、任意売却の手続きが遅れてしまう可能性もあります。
任意売却が必要な状況では、時間が経過するほど選択肢が限られてしまうこともあるため、早い段階で現実的な方法を検討することが大切です。
任意売却とリースバックの組合せは困難と理解する
なぜリースバックは任意売却と相性が良くないのか？
ここまで見てきたように、任意売却とリースバックはセットで目にすることも多く、相性が良さそうに感じるかもしれません。
しかし実際には、両者の仕組みや売却価格の考え方が大きく異なるため、同時に成立するケースは多くありません。
任意売却は債権者から、高い価格での売却が求められる！
一方、リースバックでは投資家が利回りを重視するため、一般の売却よりも低い価格での購入になることが多くなります。
このような事情から、住宅ローンの残債があるケースでは、任意売却とリースバックを同時に成立させることが難しい場合が多いのです。
リースバックと任意売却の併用は困難
リースバックのQ&A
「任意売却＋リースバック」という方法は可能ですか？
結論から言うと、「任意売却＋リースバック」を同時に行うことは理論上は可能ですが、実際には成立が難しいケースが多いのが現実です。
任意売却では、住宅ローンを貸している金融機関の同意を得て売却する必要があり、できるだけ高い価格で売却することが求められます。
一方、リースバックは投資家や不動産会社が不動産を購入し、その後に賃貸として貸し出す仕組みです。
投資として成立させる必要があるため、一般的な市場価格よりも低くなることが多いのが特徴です。
そのため、リースバックの購入価格では住宅ローンを完済できず、金融機関の同意が得られないケースも少なくありません。
このような理由から、「任意売却＋リースバック」を同時に成立させることは難しくなります。
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住宅ローンの返済中でも、リースバックはできますか？
リースバックが成立する際に、住宅ローンが完済されるならば問題ありません。
残債がある場合は、リースバックと任意売却どちらを選ぶべき？
任意売却でも住宅ローンが完済できるならば、リースバックが成立する可能性はありますが、支払える家賃や相場などが関連してきます。
リースバック
任意売却
そもそも、「リースバックと任意売却」を比較してどちらかを選ぶという選択肢にはなりません。
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任意売却
更に付け加えるならば、任意売却はローンの残債以下でも売却が可能です。
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ハイ、大丈夫です。
ただし、「金融機関がOKすれば大丈夫！」や「リースバック成立でローンが完済できるなら」などの前提条件が付きますので、100％真に受けるのは少々危険です。
リースバックを希望していたが、途中で任意売却に切り替えることは可能？
ハイ、可能です。
また、実際によくある流れです。
リースバックを検討
↓ ↓
現実は残債が生じて断念
↓ ↓
任意売却へ切り替え
上記のケースは珍しくありません。
むしろ、最初からリースバックの現実を説明してくれる業者の方が安心です。
リースバックと任意売却、どちらが信用情報に影響しますか？
どちらも住宅ローンなどの返済状況次第です。
リースバック
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